Vakantiewoning/appartement kopen

Dag Chantal,

Beetje afhankelijk van wat je zelf gaat gebruiken en in welke klasse je koopt enzo. Maar een procent of 3 is echt wel de max als ik het mag geloven. Tenminste dit kwam uit de mond van enkele makelaars. Maar goed, het wat je over houdt zal heel erg afhankelijk zijn van heel veel factoren (aankoopprijs, percentage eigen geld, eigen gebruik, in hoeverre je dingen laat uitvoeren of het zelf doet, populariteit gebied enz. enz.)

Fancy bureaus beloven minimaal het dubbele en gaan daarbij ook uit van forse waardestijgingen en andere zaken die niet bepaald gegarandeerd zijn.

@MiKeZZa,

Dank je wel voor je reactie terug.

We kijken naar prijsklasse t/m €500,000 mag nieuw maar ook bestaand nieuw zijn zeg maar.

Heeft u ook een appartement / huis gekocht met verhuur?

We zullen zeker ook gebruik gaan maken van het huis, en zijn bewust van minder opbrengst daardoor.

Is het zo dat als je gebruik maakt van je eigen huis dat je hier ook voor moet betalen? Ik kan het namelijk nergens goed terugvinden.

Mvg Chantal

Beste @Lareynie

Ik vis sinds enige tijd ook in dezelfde vijver als u. Of tenminste; ik droom dat ik zit te vissen en wie weet komt het er van. Maar misschien ook wel niet.

Als je flink gezocht hebt zul je denk ik de term zweitwohnsitz tegen gekomen zijn. Zo niet: concreet heb je volgens mij 3 soorten huizen;

1. ehrstwohnsitz -> hier moet je wonen; het is je hoofdverblijf
2. zweitwohnsitz -> 2e woning
3. overige -> verhuurverplichting

Je ziet vrijwel alleen categorie 1 en 3 te koop. De meeste gemeenten geven (vrijwel) geen zweitwohnsitz uit. sommige panden hebben dit nog wel en zo nu en dan komt er iets bij. Maar de meeste (nieuwbouw)projecten vallen in categorie 3. Ik denk dat je dit prima zelf kunt regelen, maar vaak wordt het afgedwongen/geregeld door een verhuurconcept.

Er zullen vele soorten verhuurconcepten zijn, maar 1 die je vaak terug ziet is dat je eigenlijk geen huis koopt maar jouw koopsom is een bijdrage aan het geheel (dus stel jij geeft 4 ton uit en de totale koopsom van alle appartementen samen is 20 miljoen, dan heb jij 400.000/20.000.000 = 2% van het geheel). Vervolgens worden alle kosten en opbrengsten met elkaar verrekend en jij hebt recht op 2% van zowel de kosten als de opbrengsten. Dus jij profiteert ook mee als alle 2 persoonsappartementen verhuurt zijn en jij een 4 persoonsappartement hebt, maar ook andersom.

Als je zelf gaat wordt de reguliere huursom (soms verrekend met wat korting) in mindering gebracht of het saldo uit bovenstaande. Dus je betaald (er van uitgaande dat er netto wat over blijft, want verkijk je niet op de jaarlijkse kosten, die zijn vaak fors!) niet zozeer directe huur, maar je krijgt wel minder opbrengsten en dus betaal indirect wel degelijk voor je eigen verhuur.

Vaak is de regel dat je maximaal 6 weken per jaar eigen gebruik mag hebben en kun je bovenop deze weken vaak last-minute aanbiedingen verwachten indien er geen gebruik is van je eigen spul.

Dit alles houdt dus in dat als je de 2e week van januari naar je eigen appartement gaat je een stuk goedkoper uit bent dan als je in een schoolvakantie gaat. En het kan ook best zijn dat je een keer niet in je ‘eigen’ appartement terecht komt.

Dit soort dingen staan overigens aardig beschreven en zeker de Nederlandse projectmakelaars verschaffen veel informatie via websites en (digitale) voorlichtingsbijeenkomsten. Je gaat er echter wel (fors) voor betalen als je via hen koopt, uiteraard.

Beste @Lareynie

Er zullen vele soorten verhuurconcepten zijn, maar 1 die je vaak terug ziet is dat je eigenlijk geen huis koopt maar jouw koopsom is een bijdrage aan het geheel (dus stel jij geeft 4 ton uit en de totale koopsom van alle appartementen samen is 20 miljoen, dan heb jij 400.000/20.000.000 = 2% van het geheel). Vervolgens worden alle kosten en opbrengsten met elkaar verrekend en jij hebt recht op 2% van zowel de kosten als de opbrengsten. Dus jij profiteert ook mee als alle 2 persoonsappartementen verhuurt zijn en jij een 4 persoonsappartement hebt, maar ook andersom.

MiKeZZa op 22 mei 2021 19:31

Altijd goede input weer in dit topic en leuk dat je inmiddels zo ver bent qua informatievergaring, nog concrete dingen die je inmiddels hebt lopen?

Bovenstaande klopt echter niet geheel denk ik. Bij mijn project (en ook alle andere projecten die ik met een percentage van de poule tegenkwam) heb je wel gewoon je eigen appartement en parkeerplaats welke op jouw naam staat ingeschreven, dit kan volgens mij ook niet anders aangezien je echt per appartement naar de notaris/ bank/ land register etc moet en die accepteren niet zomaar een inschrijving van een percentage van het geheel.
Hoe het echter vaak werkt is dat de totale aankoopprijs (dus dat is jouw appartement, parkeerplaats en vaak nog een deel van de overige ruimtes zoals zwembaden, sauna’s, restaurant etc) als percentage van de prijs van het volledige resort wordt gebruikt om de poule inkomsten en uitgaven te berekenen.

Ik ben het met je eens dat er vaak veel te positieve rendementen worden geschetst en dat je er met name op moet letten dat toekomstige (niet vaststaande) prijsstijgingen worden meegenomen in de berekening. Meer dan 3% is echter zeker wel vrij gebruikelijk, al ligt het er ook een beetje aan of het op eigen vermogen of totaal vermogen (bv met hefboom effect op leningdeel van 50/60% vreemd vermogen is). Een uitgangspunt van 4 á 5% totaal vermogen, waarbij het deel op eigen vermogen met huidige lage rente wat hoger is, is een normaal uitgangspunt.

Ja misschien schrijf ik het niet helemaal helder op. Je bent wel daadwerkelijk eigenaar van 1 appartement, maar qua uitbetaling gaat het zoals ik beschreef. Aangezien de vraag vanuit rendement gesteld werd haakte ik er zo op in. Maar juridisch gezien ben je wel daadwerkelijk eigenaar van 1 appartement. Je hebt gelijk, excuses. Vervolgens kan het echter wel volle bak verhuurd worden en je schiet er toch bij in vanwege hoge kosten of leegstaande andere appartementen die onderdeel zijn van het concept. Mijn excuses, goed dat je me corrigeert.

Wij zoeken zelf nog lekker door, echt snel gaat het niet. Met name bovenstaande concepten zijn er volop, maar ik twijfel nog steeds of dat bij ons past. Ik vind de prijzen vrij fors, zowel qua aanschaf als qua huur. Ik twijfel heel erg of de verhuur na een paar jaar nog gaat tegen dit soort tarieven. Als alles nieuw is geloof ik het wel (uitzonderingen zoals Corona daargelaten), maar na een paar jaar twijfel ik. Komt bij dat ik zelf i.v.m. kinderen aan de dure weken vast zit. Als ik dan 2000 euro mag afrekenen voor een weekje terwijl ik voor minder geld een huis kan huren voelt het ook een beetje als dief van je eigen portemonnee zijn… Oftewel; ik wacht gewoon rustig of tot/of er ooit iets langs komt.

Ik snap je overwegingen volledig en zijn m.i. ook gewoon valide punten die je goed voor jezelf moet afwegen of je dat wel/ niet wilt. Het principe van geld ‘‘betalen’’ moet je goed kunnen loslaten. Ik had met dit principe ook erg veel last in het begin maar kijk inmiddels enkel nog naar de totale opbrengsten, de rest gewoon als vestzak- broekzak zien. Overigens is het inderdaad veel gunstiger voor mensen die veelal buiten de vakanties om op vakantie gaan zoals mijn vrouw en ik terwijl als je aan (m.n. kerst en voorjaars)vakanties vastzit de opbrengsten minder zijn. Wat mij betreft ook gewoon logisch want dat zou als je het volledig zelf uitbaat exact hetzelfde zijn, ook dan zijn dat de weken dat je altijd 100% bezetting hebt en de volle mep kan vangen.

Qua verhuurbaarheid in bepaalde prijsklassen ben ik zelf niet bang. Ik zit ook veel op andere plekken en als ik zie wat ze overal vragen voor uitgewoonde projecten van 40/50 jaar oud dan zakt je broek er van af. Wel denk ik dat je inderdaad goed moet afwegen of zoiets meegenomen wordt in de afweging: wanneer wordt iets weer gerenoveerd en hoe zit het dan met kosten/ gedwongen upgrade van het geheel? Afschrijven zal je uiteraard op elk project moeten doen, al is de boekhoudkundige afschrijving op vastgoed altijd hoger dan de feitelijke vanwege inflatie uiteraard.
Ook het type bouw en de gebruikte materialen speelt hierin mee. Op welke plekken zijn welke materialen gebruikt en hoe lang gaan deze mee, beton gaat bijvoorbeeld langer mee dan hout uiteraard.

Ik hoop dat jullie (ooit) een passend project vinden en tot die tijd in ieder geval er plezier in hebben om te zoeken!

Ik houd het aanbod nog steeds in de gaten, en dan specifiek zweitwohnsitz. Ookal hebben wij vorig jaar een appartement gekocht. Toen had ik al het idee dat het een mazzeltje is geweest dat we er tegenaan gelopen zijn en dat denk ik nog steeds. Zo goed als niks voorbij zien komen in die categorie de afgelopen 1 1/2 jaar.

Ik vermoed dat wanneer je specifiek zoekt naar zweitwohnsitz (wat voor ons van toepassing was) je daar alleen maar tussen komt als je een makelaar inschakelt die de lokale markt goed kent. Als vb hier een suggestie: https://www.om-propertyfinder.com/nl/

Komt er toevallig net 1 voorbij met potentie na verbouwen. Als iets in de categorie zweitwohnsitz voorbij komt moet je wel snel zijn (niet pas in augustus) want doorgaans zijn ze ZEER snel weg.

https://www.immobilienscout24.at/expose/60ae31e424469a002092…

@MiKeZZa,

Dank je wel voor je reactie terug.

We kijken naar prijsklasse t/m €500,000 mag nieuw maar ook bestaand nieuw zijn zeg maar.

Heeft u ook een appartement / huis gekocht met verhuur?

We zullen zeker ook gebruik gaan maken van het huis, en zijn bewust van minder opbrengst daardoor.

Is het zo dat als je gebruik maakt van je eigen huis dat je hier ook voor moet betalen? Ik kan het namelijk nergens goed terugvinden.

Mvg Chantal

Lareynie op 22 mei 2021 19:21

Dat is geen verkeerde locatie Pedro! Als je zoiets ook zelf gaat verhuren dan heb je zeker weten goede verhuur opbrengsten.

Komt er toevallig net 1 voorbij met potentie na verbouwen. Als iets in de categorie zweitwohnsitz voorbij komt moet je wel snel zijn (niet pas in augustus) want doorgaans zijn ze ZEER snel weg.

https://www.immobilienscout24.at/expose/60ae31e424469a002092…

@MiKeZZa,

Dank je wel voor je reactie terug.

We kijken naar prijsklasse t/m €500,000 mag nieuw maar ook bestaand nieuw zijn zeg maar.

Heeft u ook een appartement / huis gekocht met verhuur?

We zullen zeker ook gebruik gaan maken van het huis, en zijn bewust van minder opbrengst daardoor.

Is het zo dat als je gebruik maakt van je eigen huis dat je hier ook voor moet betalen? Ik kan het namelijk nergens goed terugvinden.

Mvg Chantal

Lareynie op 22 mei 2021 19:21

Pedro187 op 27 mei 2021 11:12

Beste Pedro,

Had even op de site gekeken van het appartement, maar het is een verouderd gebouw, met beneden een bar. Het appartement is goed opgeknapt, maar om hier meer dan €300,000 voor te betalen vind ik te veel.

Maar het een site om in de gaten te houden! thanks!

Ai ai ai. Dat was echt een heel mooi appartement. Helaas heb ik wat sites die ik monitor, deze stond er tot nu niet tussen.

Ik krijg bijna het idee dat er iets mis moet zijn; de prijs is zo scherp voor de locatie. Ik heb donderdag direct gereageerd dat ik graag op hele korte termijn een bezichtiging zou doen en dat ik wat vragen had. Reactie; er komen veel bezichtigingen aan, als dat niets wordt hoort u van ons.

Ook al was Saalbach niet zozeer onze 1e (of tweede) keus, ik baal hier toch wel fors van.

Tussen de skigebieden Hochkönig, Dorfgastein (gasteinertal) Alpendorf/Flachau, Rauris binnen 10/15 min rijden. Zomers ook mooie wandelingen en gelijk de berg op. gemeente Lend maar ligt in het dorp Embach https://www.secondhome.nl/173956/geschakelde-woning-in-lend-…

Bij ons in het complex:
https://immo.sn.at/immobilien/zweitwohnsitz-2-zimmer-mit-log…

Bedankt voor de linkjes! Ik blijf ze graag gepost zien worden hier :)

@mikezza, wat zijn je wensen specifiek voor nu? Je kijkt nml al een tijdje weet ik en mogelijk dat dat gaandeweg aangescherpt is of veranderd.

Beste @Pedro187,

Ik hoop een leuk huis te vinden waar ik met het gezin of wat vrienden zo nu en dan heen kan en wat ook te verhuren is. Zomaar wat hersenspinsels qua wensen/eisen:

• Gelegen in Oostenrijk
• Geschikt voor verhuur, maar ook enig privé gebruik
• Ligging maakt niet zoveel uit, als de prijs maar overeenkomstig is (aan de piste is een optie, maar 5 minuten met de auto ook prima)
• Graag gelegen in/bij een gebied met best wat kilometers (75+ zou ik zeggen)
• Gebied moet ook geschikt zijn voor kinderen
• Bij voorkeur geen gebied heel ver uit Nederland; dus in principe geen interesse in Karinthië e.d.
• Bij voorkeur een balkon of tuin(deel)

In principe voel ik meer voor een ‘los’ huis dan een project waarbij je alles uit handen geeft voor veel geld. Maar dat is niet perse een no-go als er een interessante optie gerealiseerd wordt.

Ik zelf kijk bijv. een beetje naar Zillertal, Brixental, Kirchberg, Sölden, Damuls/Mellau, Vandans, Ischgl, Serfaus.

Afhankelijk van je budget en m2 behoefte tikt die laatste denk ik aardig wat boxes voor je. Hochkonig 120 pistekm’s recht voor je deur en Leogang, Viehhofen en Zell am see kort bij. En eind oktober skiseizoen openen in Kaprun en eind april afsluiten. Na 1 jaar bezit zijn wij nog steeds fan van deze plek. 😉

Ja, die vergat ik nog; als je in de buurt redelijk lang kunt skiën is dat een mooie pre.

Welke ‘laatste’ doel je op?

Bij ons in het complex:
https://immo.sn.at/immobilien/zweitwohnsitz-2-zimmer-mit-log…

Pedro187 op 03 jun 2021 13:13

Deze

Ja dat klopt. Al realiseer ik me nu wel dat ik ‘bij voorkeur minimaal 2 slaapkamers’ vergeten ben.

Maar inderdaad wel een interessant huis, al hebben wij dit gebied al eerder ‘afgeschoten’ op het gebrek aan opties om het gebied rond te skiën via blauw. In het middenstuk zit veel rood. Dat is niet echt helemaal top qua kids en andere beginners denken wij.

Maar je kunt wel snel naar omliggende gebieden… Ik contact je even privé met wat vragen.

@MiKeZZa Ik ben nog een veel grotere fan van Hochkönig dan mijn naamgenoot ;-) Je hebt gelijk dat je in het middenstuk van dit gebied voornamelijk rode pistes hebt en de Gabuhelafdaling aan het einde heel moeilijk is (maar dat kun je omzeilen door die afdaling over te slaan en de gondel te pakken). Toch denk ik dat er maar weinig gebieden zijn waar je echt een grote ronde kan maken met alleen maar makkelijke pistes en is Maria Alm echt een aanrader als dorp. Je zit bovendien binnen een kwartier in Leogang.
Jammer dat het appartement in het linkje van @Pedro187 zo mooi opgeknapt is. Met die vierkante meters zou je volgens mij makkelijk iets kunnen inrichten met twee slaapkamers. Misschien wachten totdat daar iets uitgewoond vrij komt en dan naar eigen inzicht inrichten.

@peterpos, dat is bij dit type appartement niet te doen. Slaapkamer achterzijde, dan badkamer, dan keuken en dan woonkamer. Sommigen hebben het verbouwd en de keuken in de woonkamer geplaatst, maar een 2e slaapkamer kun je niet kwijt in dit type.

@Pedro187 Oké, als ik de plattegrond bekeek, dan leek een tweede kamer(tje) mogelijk te zijn. Zeker ook als je naar het totaal aantal m2 kijkt.
Maar goed, dat is dus niet zo… ik weet dat jullie daar meerdere woningen bekeken hebben en vast wel die optie onderzocht hebben ;-)

Ik dacht ook aan de tekening te zien dat er in de ruimte van de keuken mogelijk net een stapelbed zou passen.

Binnen 3 weken alweer verkocht. Zweitwohnsitz blijft populair, en ook in Oostenrijk stijgen de prijzen lekker door. ;-)

Bij ons in het complex:
https://immo.sn.at/immobilien/zweitwohnsitz-2-zimmer-mit-log…

Pedro187 op 03 jun 2021 13:13

Deze

Pedro187 op 04 jun 2021 21:38