2e verblijf rendement

Ik begrijp je vraag niet helemaal. Is de opbrengst 3,5 hoger dan het bedrag dat jij van die tussen maatschappij krijgt en wil je weten waarom dat is?

Het verschil zit er waarschijnlijk in dat niet het hele winterseizoen verhuurd geraakt. In het hoogseizoen zit alles vol, de andere weken veel minder.

Vreemde rekensom om met alle (?) weken vol bezet te rekenen.

Even verduidelijken met concrete cijfers:
Huurprijs voor een week rond kerst en krokus = 6000 euro, voor de weken ertussen 3000 euro. Het gebied is hooggelegen en sneeuwzeker, in de winter loopt de verhuur over 20 à 22 weken.
In de zomer is de verhuur gemiddeld 2000 euro, het zomerseizoen telt 13 weken.
De bruto huurinkomst voor 1 jaar is 19.000 euro. Dus als je enkel de 2 weken met kerst en 1 week tijdens krokus zou verhuren zit je praktisch aan dit bedrag. Ik ben er me zeker van bewust dat een appartement niet 100% van de tijd verhuurd wordt, maar dit verschil vind ik gewoon heel groot.

Even los van je vraag: je bent je bewust van het feit dat dit onderwerp (tweede huizen verkoop) actueel zeer gevoelige materie is in Oostenrijk, en op veel plekken als zeer ongewenst wordt ervaren?
En dat de regelgeving mede daarom snel veranderd, én dat er ook heel wat kaf onder het koren zit, ook onder de makelaars en ‘maatschappijen’?
Zorg voor goed betrouwbaar advies.

6000 euro voor een appartement met 1 slaapkamer? Lijkt mij bizar.
vergeet al de commissies niet. Booking.com/airbnb = +/- 17%
Commissie concierge = 5 a 10 %
Promotiekosten
Eindschoonmaak = 100 a 150 euro
Lakens = 10 a 20 euro per persoon
Verwarming, onderhoud,… = ook een grote kost

Het appartement is 300m2 en de slaapkamer 80m2?

Nou, dat> Even verduidelijken met concrete cijfers:

Huurprijs voor een week rond kerst en krokus = 6000 euro, voor de weken ertussen 3000 euro.
In de zomer is de verhuur gemiddeld 2000 euro

Lieselotte op 14 mrt 2024 19:14

Nou, wat voor superexclusiefs krijg je er wel niet bij? 6000 voor een klein tweekamerappartement is wel straf. Een luxe chalet in St. Anton of Lech boek je voor het dubbele, en dan heb je minimaal 4 slaapkamers…
Vaya Ischgl zeker… Die hebben hele hoge prijzen staan, maar verhuren in de praktijk voor een stuk minder.

Het is gewoon het verdienmodel van die tussenpartij. Zij de winst, jij het risico.

Dag Bennie,

Een chalet in St. Anton huren met 4 slaapkamers tijdens de kerstperiode kost wel degelijk veel meer dan 6000 euro.

Nu ik vroeg me eigenlijk gewoon af of iemand wist waar dat verschil vandaan komt. Alle kosten (onderhoud, schoonmaak, tax, verhuurservice enz.) worden nog van die 19.000 euro afgetrokken.

Ik heb dit vergeleken met andere projecten waarbij de verhuur door een verhuurmaatschappij wordt gedaan en het verschil is altijd groot. Dus de concrete vraag is: weet iemand hoe dit komt?

@lieselotte Zoals ik aangaf, ongeveer ruwweg het dubbele afgelopen kerstvakantie.

Om je vragen te beantwoorden: Jij bent bij zo’n partij een zak geld die de ontwikkeling bekostigd. Daarnaast dragen ze een groot deel van het ondernemersrisico op je over in ruil voor een klein rendement. Onder het mom van ontzorging kun je dan het grootste deel van de winst overdragen aan hun.
Groot probleem hiermee is dat je tegenwoordig vaak een soort hotelkamer “koopt”, waar je zelf niet in mag verblijven. Daarnaast kennen deze locaties vrij grote leegstand, omdat er niet de luxe van een hotel is, maar wel de kosten. Daarom ook deels dat lagere rendement. In de brochures oogt het fantastisch, maar in de praktijk is het niet zo rendabel.

Dag Bennie,

Bedankt voor de info!

Heb je die vraag niet gesteld aan de maatschappij zelf?
Dat getal komt niet uit de lucht gevallen, zij kunnen jou zeker de berekening geven.
Ik vind 6000€ voor een appartement met 1 slpk ook wel heel veel. Misschien (hopelijk) worden er een aantal diensten geleverd bovenop de kale huur. Ook dat zal die maatschappij wel kunnen uitleggen.

Die prijs van 6000 euro per week voor een 1 slaapkamer app voor kerst/ feb lijkt me extreem hoog idd.

Ik heb zelf zo’n zelfde formule als waar je het over hebt; een 2 slaapkamer, 2 badkamer appartement op loopafstand van de gondel. Maar geen Lech, st Anton of Ischgl dus die 6000 euro ga ik niet halen:)

Maar even een tip, in de rekensommetjes die ze voorschrijven is de omzet niet de bepalende factor. Kijk vooral goed naar alle kosten, die lopen echt flink op, zeker nu de personeelskosten de pan uit vliegen. Ons appartement levert grofweg 40-45.000 per jaar op maar de kosten zijn echt significant. Uiteindelijk komt het er bij ons op neer dat je verblijf gratis is en de aflossing (50% hebben we gefinancierd) en rente gedekt wordt. Veel meer hou je er niet aan over maar dat was ook niet de bedoeling. Dat het huis volledig afgelost is aan het eind en we in de tussentijd er een aantal weken gratis kunnen verblijven is voor ons de inzet.

Let op, als je zelf wil verblijven in de hoogseizoen weken dan is je rendement snel foetsie. Wij hebben geen kinderen dus voor ons geen issue (sterker nog dan willen we niet eens) maar daar hoor ik bij ons een hoop investeerders over zeiken.

P.s. wij hebben een financiering bij een Oostenrijkse bank, als je meer dan 40% eigen geld meeneemt is dat vrij simpel (hypotheek was letterlijk binnen 1 dag rond).

Heb je het hier over 2e verblijf als vakantie woning of zweit wohnsitz? Zoek goed uit wat het is, houd er rekening mee dat er 70% verhuurt moet worden, er mogen niet te lang koude bedden zijn zoals ze dat noemen. En mag je verhuren, er zelf in en voor hoeveel weken? of koop je het alleen als investering? Als jezelf naar je huis wil gaan en het is dan verhuurt krijg je een andere woning toegewezen die wel vrij is en moet je gewoon huur betalen, kijk goed welke constructie de verhuur maatschappij heeft. Vraag ook bij de gemeente na welke constructie er op het huis zit ivm verblijf zelf daar of verhuur.
En reken jezelf niet rijk, jij bent uiteindelijk de inversteerder van een app waar je ws veel voor moet betalen en het meeste gaat naar de maatschappij/project makelaar die worden er rijk van.
Wij hebben ons huis betaald via hypotheek verhoging van ons huis in NL
Succes

Blijft een vaag verhaal zo, geen antwoord op de € 6000 per week.

Blijft een vaag verhaal zo, geen antwoord op de € 6000 per week.

DrPhil op 14 mrt 2024 20:22

Precies
Klinkt allemaal wat vaag, tikje naïef wellicht zelfs.
Bij dit soort investeringen vragen naar het rendement is sowieso een beetje het rationaliseren van de romantiek…
Zeker in zoiets gewilds als een ‘hooggelegen plaats in Oostenrijk’ moet je niet denken dat jij er geld aan gaat verdienen…dan doet de verkoper, en de bemiddelaar(s)…

Plus jouw ene appartement draagt bij aan het verlies van de ander. Vaak gaat het niet om de kamer, maar om de maatschappij. Die rekent hoge kosten en na aftrek van alle kosten blijft er een verdeelsleutel over per ingelegd bedrag eigenlijk. Als je zelf wil hang je al. Dit holt je rendement uit. Mijn verwachting is dat er hier de komende jaren met hogere rentes veel weer van failliet gaan. De tijd van die booming business lijkt over

Volgens mij heb je allang de conclusie getrokken dat het verhaal niet goed in elk kaar steekt. Enige juiste is verder zoeken.

Hou bij dit soort projecten altijd rekening met het feit dat het voor een ontwikkelaar veel eenvoudiger is om met een of meerdere grote financiers te werken. In NL zie je ook bijv dat vaak 30-60% van de appartementen door een partij gekocht worden. Kijk of er zo’n partij is en wat het track record van deze partner is. Wordt er alleen aan particulieren verkocht dan is het dus niet interessant voor investeerders en moet je op gaan passen…

Enig idee over hoeveel effectief rendement we hier spreken?

Een nonkel heeft zich hier ook aan laten vangen: stacaravan op Franse camping: alles werd voor hem gedaan, moest enkel investeren en winst opstrijken. Tot bleek dat de Franse camping niet eerlijk was en toen zij merkten dat het effectief meer verhuurd werd dan er werd doorgestort, is dat geëindigd in een fikse ruzie, waarbij ze uiteindelijk moeten hebben verkopen voor een habbekrats.
Ik lees dan ook nog eens dat in Oostenrijk dit ook nog wat extra angeltjes heeft…

Afin ja, mij krijgen ze nooit zo zot om in vakantievastgoed te gaan beleggen. Of enig vastgoed tout cours: zeurende huurders die klagen voor het minste geringste, niet betalen, schade doen,… Voor welk rendement? Tegen welk risico.
Dat ze er al advertenties voor maken zegt al genoeg. Denk jij dat Warren Buffett zijn fortuin gemaakt heeft met dingen te kopen waar reclame voor werd gemaakt?

Ik vond nog een recent artikel over het gebruik van tweede woning of vakanti woning.

Het is vrij simpel, dit soort constructies zijn puur op financiële basis zelden tot nooit interessant. Dit zijn simpelweg constructies van ontwikkelaars die proberen goedkoop geld op te halen bij consumenten op basis van een romantisch beeld. Zou de ontwikkelaar hetzelfde bedrag moeten financieren bij de bank of een professionele investeerder dan kost ze dat een stuk meer. Meeste consumenten hebben echter geen idee van de risico’s en het rendement wat daar aan vast zou moeten zitten en gaan puur af op de vrijheid van het eigenaar zijn van een appartement. En die vrijheid valt in de praktijk meestal ook vies tegen. Aan het eigen gebruik zitten vaak tal van regels vast (en er moet geregeld nog een extra service fee voor betaald worden ook).

Dit staat dan nog los van het hele gezeur dat nu in Tirol op gang is gekomen mbt tweede woning vs vakantie woning vs hotel.

Maar ja zolang er mensen intrappen kunnen deze ontwikkelaars er een leuk rendement aan over houden (en zelfs dat lukt ze lang niet altijd).

Voor mijn idee wil TS ook alleen horen hoezo dit wél interessant is. De praktijk is dat het geschetste rendement écht niet onderschat wordt.

En dat komt deels door de kosten en deels doordat je natuurlijk never nooit 6000 euro voor een week gaat vangen.

Bespaar je de moeite.
Zeker niet doen.
Als je nog geen grijze haren hebt krijg je ze hiervan vanzelf.
En 6000 Euro per week krijg je nooit helaas.
Zelfs in Sankt Anton en Lech is dat niet haalbaar voor één slaapkamer.
Andere onzekerheden zijn nieuwe wetgeving .
Zoals in Nederland gebeurt.
Beleggers hebben dit jaar al 15000 appartementen verkocht omdat de rendementen te laag zijn.

Doe het niet!
Mijn broer heeft tijdens corona een appartementje gekocht op een park in een hooggelegen skigebied met eigen geld dat echt over was. Hij heeft medelijden met gezinnetjes die er alleen in het hoogseizoen gebruik van kunnen maken en er geld voor geleend hebben. De rendementen waarover gesproken wordt haal je nooit als je er een dure week zelf wilt zitten, als je dan al in je eigen appartement terecht kunt, wat dat is ook maar de vraag.
Broerlief gaat met regelmaat een paar nachten in een goedkoop weekje en dan is t leuk, want je hebt al betaald en het wordt voor je bijgehouden. Maar als je er geld voor geleend hebt is het pijnlijk als je je rendement niet haalt, want daar is je financiering op afgestemd.
Je bent als particuliere koper gewoon een interessante partij waar het makkelijk geld halen is.
In de jaren ‘90 kon je in Spanje via timesharing appartementjes kopen en die mensen zijn er allemaal bij ingeschoten. Trek daar lering uit!

Iedereen is wel heel negatief hier.
Je kan een vakantiewoning kopen om verschillende redenen:

• Voor eigen gebruik en gewoon voor het plezier en dan mag het wat kosten.
• Idem, maar de periodes dat je er zelf niet bent proberen te verhuren om de kosten te drukken.
• Als belegging en eigen gebruik is ondergeschikt.
  In alle gevallen je vooraf informeren over de wetgeving en zorgen dat je een realistisch zicht hebt op kosten en inkomsten.
  Zorgen voor een betrouwbare partner ter plaatse.
  Je kan nooit 100% alles voorzien, maar mits een goede voorbereiding en geen al te grote financiële risico’s kan het best een leuk project zijn.

Wanneer je de huuropbrengsten erg hoog schat, riskeer je een behoorlijke teleurstelling. Voor zo’n aankoop zou ik zelf wat markt onderzoek doen (aantal bedden in dorp/gebied, bezoekers aantallen, lengte skiseizoen en bezoekers zomer, wat staat er nu zoal te huur en hoe vergelijkt dat op de belangrijke parameters, … ). Het beste is zelf een keer of twee in het dorp te zijn geweest tijdens hoog en laag seizoen bv.
Het valt me toch altijd op dat vooral appartementen leeg staan buiten de drukke weken, zelfs al zitten de hotels op dat moment bijna helemaal vol. Daar zitten de short-ski’s wellicht voor iets tussen. Per dag verhuren of voor korte periodes heeft voordelen, maar ook nadelen en kosten.

Dat negatief zijn is wel met redenen.
Je kunt nog beter je geld op de bank zetten als je het als investering wilt doen.
De beheerders van vakantieparken vertellen je mooie verhalen over redement en het eigen gebruik. Dit alles valt erg tegen.
Heb meerdere eigenaren van appartementen en vakantiewoningen gesproken en deze waren over het algemeen zeer ontevreden met hun investering.

Ik denk dat de topicstarter al bijna een maand in haar nieuwe 2e verblijf zit te rentenieren.
Geen reactie meer.

Wat een heerlijke zwart-wit discussie weer hier, veelal door mensen die zelf helemaal geen 2e verblijf hebben en verhalen uit bladen en van derden delen. Er is gewoon een duidelijke lijst met voor-en tegens en verder is het vooral een afweging of dan de voordelen zwaarder wegen dan de nadelen.

Wel is het zo dat er veel cowboys zijn dus goed vooronderzoek en goede inlichting is zeker nodig.

Eerst checken:

• woonbestemming
• gemeente regels
• zijn de prognoses realistisch
• toekomstbestendigheid rendement (valkuil rendement hoger in 1e 5 jaar bv)
• hoe is de reputatie van zowel de verkopende als uitbatende partij (meestal 2- verschillende partijen)
• hoe is de ontwikkeling van het toerisme in de vakantieplaats, hoeveel wordt erbij gebouwd, hoe graag wil je er zelf 10/20 jaar komen, ontwikkeling huizen prijzen in die regio etc etc.

Daarna moet je voor jezelf bepalen, doe je dit vooral als investeerder of als 2e woning bezitter om zeer frequent van gebruik te maken. Indien het 2e, dan wellicht beter een gewone zweitwohnsitz waar je altijd gebruik van kunt maken. Indien het 1e en je wilt ook buiten de vakanties i.p.v. in hoogseizoen dan kan dit goed werken. Bedenk goed, in het (super) hoogseizoen aanwezig zijn kost veel rendement!

Voordelen die velen niet meenemen (met name vanuit financiële hoek):

• je hoeft geen box 3 belasting te betalen over de waarde van je 2e woning terwijl dit in NL aanzienlijk is. Bijna alle andere landen kennen geen vermogensbelasting en vindt enkel belasting (na aftrek forse vrijstelling) plaats over de inkomsten uit verhuur. Dit voordeel kan flink oplopen want de box 3 belasting over een 2e woning is 36% van 6,17% fictief rendement, over de waarde van een woning of als dat nu op de bank staat loopt dat flink op.
• waardeontwikkeling is behoorlijk stabiel als je kijkt naar de alpenlanden, wanneer je na 10 jaar verkoopt heb je dit als winst en hoef je over de toename geen belasting over af te dragen (binnen 10 jaar vaak wel).
• persoonlijk vind ik het erg leuk om ergens eigenaar te zijn en betrokken te zijn bij de strategie en ontwikkeling van een resort. Je mag mee beslissen bij alle belangrijke ontwikkelingen.
• geeft altijd een gevoel van thuiskomen voor mij, ook al zijn er in de tussentijd andere mensen. Ik zit altijd 100% gegarandeerd in mijn eigen woning wanneer ik het minimaal 3 maanden van tevoren aangeef en heb dus (voor mij) altijd de beste plek in het complex met mooiste uitzicht. In de praktijk zit ik ook bij last-minute altijd in mijn eigen woning, dan schuiven ze andere reserveringen.

Nadelen:

• rendement verhuur is vaak echt lager dan geprognotiseerd dus doe het vooral ook om andere redenen (zelf verblijf, langdurige waardestijging, geen box 3 etc)
• andere vormen van opbrengsten (aandelen bv) leveren een hoger rendement en je geld blijft liquide. Met stijging woningwaarde meegerekend en geen box 3 belasting is dit mogelijk +/- gelijk maar uiteraard hoogst onzeker
• het is initieel een hoop werk en je hebt jaarlijks belastingaangifte in het land waar je je woning hebt

Conclusie: doe het vooral wanneer je goed over bovenstaande zaken hebt nagedacht en anders niet. Ik zou het zelf enkel aanraden voor koppels zonder kinderen die buiten de vakanties willen gaan, dan is het rendement vaak best aardig. Neem in je financiële afweging alle aspecten mee dus ook box 3 belastingen, vrijstellingen in het betreffende land, kosten aangiftes etc.